2017年度予算編成の焦点だった社会保障分野では、自然増を5000億円に抑えるという目標をひとまずクリアした。一定の所得がある高齢者の自己負担も引き上げ、医療などの適正化へ一歩前進だ。ただ抑制目標の辻つま合わせに終始して年金の支給開始年齢引き上げなどの抜本改革は素通りした。日本の社会保障に欠かせない「自助」の理念は深まらなかった。

 

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　消費者物価指数（ＣＰＩ）は今年の１～10月の平均で0.2％程度のマイナスとなっている。厚生労働省は11月と12月のＣＰＩを見極めた上で、来年１月下旬に来年度の年金額を確定する。

　支給水準の伸びを自動的に抑制する「マクロ経済スライド」は物価上昇が前提のため、今回は発動されない見通しだ。

　年金給付を巡っては、年金額を今より抑える新しいルールを盛り込んだ改正国民年金法が12月に成立した。将来の年金額を確保するために、現役世代の賃金が下がったときには高齢者が受け取る年金額も減らすのが特徴だ。(日経より)

年金が引き下げへ。現役世代の人ほど将来の生活資金を確保していかなくては老後資金の枯渇から下流老人、老後破綻に陥るリスクがますます高まっている。

株式や外貨、投資信託、不動産投資など個人での運用次第で老後の生活が変わる。弊社セミナールームにて不動産投資についてのセミナーや、個別相談を行っておりますのでご検討の方はぜひご参加ください。

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　改正法の柱は２つある。１つは賃金や物価の変動に合わせて年金の支給額を増やしたり減らしたりする「賃金・物価スライド」の見直しだ。

　日本の年金は高齢者がもらう分を、その時代の現役で働く世代が賃金から支払う保険料や積立金などで賄う「仕送り方式」を採っている。賃金が下がればその分、現役世代の負担は重くなる。

　しかし、いまは賃金が下がっても物価が上がったときには、年金の額を据え置いている。賃金の下がり方が物価より大きい場合も、物価に合わせて年金額を変えている。

　これを2021年４月から、賃金の下落に合わせて支給額を減らす新しい仕組みに切り替える。現役世代が賃金の下落で保険料を負担する能力が落ちた場合、それに応じて高齢者の年金も減らして痛みを分かち合うようにする考え方だ。

　改正法のもう一つの柱は、年金支給額の伸びを賃金や物価の上昇分より抑える「マクロ経済スライド」の見直しだ。

　04年に導入したマクロ経済スライドは少子高齢化で保険料を納める現役世代が減るのに合わせ、物価や賃金が伸びている間は毎年およそ１％ずつ年金額を抑えて制度の持続性を高める仕組みだ。

　物価が下落しているデフレ下では適用しないため、過去に発動した例は15年度の１回しかない。

　政府は年金制度を長持ちさせるためには、年金額が現役世代の給料に占める割合である所得代替率を50％程度まで落とす必要があるとみている。だが、年金の抑制が進まなかったため、足元の所得代替率は６割を超す。

　今回の改正では、物価が下落している局面では年金支給額の抑制を凍結する代わりに、物価が上昇に転じたときには18年度から複数年分まとめて抑制できるようにする。

　もっとも、物価が下がり続けている局面では発動できないことに変わりはない。物価の下落に歯止めがかからなければ、発動できなかった抑制分がたまる一方となる事態も考えられる。大和総研の鈴木準主席研究員は「経済情勢に関係なく、毎年給付額を少しずつ抑えられる仕組みが望ましい」と指摘する。

　改正法には、来年４月から中小企業のパートタイム労働者などが労使で合意すれば厚生年金に加入できるようになる項目も盛り込まれた。公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）のガバナンスも強化する。理事長と外部有識者で構成し、重要事項を決定する経営委員会を設ける。(日経より)

年金支給額をさらに抑制へ。物価が上下しても賃金が下がれば年金支給額も下がる。制度の持続可能性は高まったように見えますが、今後増えるであろう社会保障費の増加やGPIFの運用次第ではさらに減額へ踏み込まざるを得ない。年金に頼らずに、株や外貨、債券、不動産投資など個々での現役時の運用で老後の生活資金が大きく変わる時代にますますシフトしてきているのではないかと実感している方も多いと思います。60歳、65歳以降の生活資金やマネープランを一度見直して、①老後いくらの年金が貰えるのか　②平均寿命までの生活資金はいくら必要なのか　③不足部分をどのように運用するのか　を考え、実行していくことが重要ではないかと思います。

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　住商は東京都千代田区のテラススクエアなど延べ床面積が数万平方メートルの大規模オフィスビルを手掛けている。中規模オフィスビル事業は08年のリーマン・ショックを受けて開発を止めていたが、供給を再開する。

　来年１月に港区で竣工させるビル１棟を皮切りに17～18年に千代田区でも４棟と計５棟を開業する。事業費は合計で約250億円。20年の東京五輪後の不動産市況は不透明だが都心のオフィス需要は底堅いとみている。

　中規模オフィスビルはおおむね８階から12階建ての物件で延べ床面積は２千～４千平方メートル台。着工から１年半ほどで竣工するため、１万平方メートルを超える大規模ビルに比べて資金を回収しやすいという。売却や賃料で安定収益を見込む。商業施設は集客が見込みやすい駅前や繁華街の施設に絞って開発を進める。

　物流施設は17～18年に計500億円の総事業費で首都圏や関西圏に３カ所を開業する。合計７カ所に増える。インターネット通販の広がりで伸びる物流需要を取り込む。海外ではインドで約430戸のマンション開発に参画するほか、インドネシアへの参入も計画している。経済成長で増える富裕層や中間層の需要を見込んでいる。

　不動産の総資産は16年３月期末で4400億円。物件の売却で資産を入れ替えながら、４年間の投資により５割増の6500億円に引き上げる。このうち海外の資産は２倍の1000億円を目指す。直近は国内外の不動産資産が10年間で1000億円の増加にとどまっていた。

　投資規模を年額500億円程度と大幅に増やすほか、ファンドや不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など外部資金も活用し、住商が管理する不動産物件を一気に広げる。不動産の純利益は年間150億～200億円で推移しており、20年３月期に200億円以上を目指す。

　住商は1919年に設立した大阪の不動産会社が母体。大手商社の中では「建物の企画開発を自社で手掛けるのが強み」（東野博一生活資材・不動産本部長）としている。「資源事業の低迷で収益の安定感が揺らいでいる」（証券アナリスト）と指摘されており、かねて知見を持つ不動産事業の比重を増やしていく。(日経より)

大手商社も不動産投資を増やす。三菱、三井など大手町、丸ノ内、日本橋エリアの再開発や今後の計画を発表していますが、個人投資家としても東京都心部での不動産投資を増やしていくことで再開発によるエリアの利便性向上、賃貸需要の増加による賃料の増加や資産価値の向上につながる。不動産投資は持つ事、取り組む事がゴールではなくエリアの発展による賃貸需要の増加が見込める2手先、3手先を見据えた投資が重要になるのではないでしょうか。

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　不動産事業を担う関電不動産開発（大阪市）は首都圏で大型物件の選定を進めており、千代田区や港区など東京都心で複数の大型複合ビルを建設する。投資額が数百億円規模となる高額物件も建てる。電力会社のノウハウを生かし、電力消費量を抑えられるシステムなどを採用する。

　15年に完成した東京・京橋のビルでは、照明や空調に人検知センサーなどを活用し、ビルエネルギー管理システム（ＢＥＭＳ）で電力消費量を見える化した。テナントごとに助言シートを配るなどして、電力会社ならではのきめ細かいアドバイスで省エネを支援している。パナホームなどと計画している神奈川県茅ケ崎市のパナソニック工場跡地のマンションプロジェクトでも省エネ設備の導入を進める予定だ。

　関電不動産開発は５月に千代田区の皇居近くで地上12階建てのオフィスビルを購入した。「20年の東京五輪に向けて、東京都心部では安定して賃貸収益が見込める」（中森朝明社長）と判断、大型投資に踏み切る。

　住宅事業も強化する。地盤の関西以外でも未利用の用地を探しており、分譲マンションなどの建設を加速する。安定的な収益が見込める賃貸マンションは21年３月期までに16年３月期比３割増の4400戸に増やす方針だ。

　関電の16年３月期の連結売上高３兆2459億円のうち不動産事業は３％。19年３月期までに売上高を16年３月期比11％増の1000億円、経常利益を36％増の150億円に引き上げる。長期的には10年後の26年３月期までに不動産事業で経常利益を300億円に伸ばし全体の経常利益の１割程度を確保したい考えだ。

　電力に加え、来年４月には都市ガスの小売りも完全自由化される。競争激化を受けて、大手の電力・ガス各社は収益源の多様化に向けて不動産事業に力を入れている。

　中部電力はグループ会社に不動産管理や仲介を手掛ける中電不動産（名古屋市）をもつ。同社は名古屋市中心部の商業ビルなどを所有しているほか、最近では分譲マンション販売に力を入れている。東京ガスも三井不動産、三菱地所と連携し、ＪＲ田町駅東口の大規模複合施設の開発を進めている。今後は江東区の豊洲埠頭地区や支店の跡地を利用・活用しながら不動産事業を拡大する方針だ。

(日経より)

大手電力会社も首都圏の不動産投資を増やす。東京都心部を中心とした継続的な雇用増、賃金増を背景に人口が大幅に流入しているため需要に対して供給が不足しているが、地価・建築費・人件費などから新築マンション価格が高い。相対的に築浅物件の賃料の割安さや価格の取り組みやすさ、再販しやすさ、空室期間のなさが際立つ。個人投資家の方でも収益源の多様化や将来へ向けての安定収入への投資は参考になる点が多いのではと思います。

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ＧＰＩＦ（年金積立金管理運用独立行政法人）の看板＝東京・虎ノ門

　９月末時点の運用資産は132兆751億円で、７～９月期の運用利回りはプラス1.84％だった。運用資産は６月末（129兆7012億円）より増加したものの、３月末（134兆7475億円）には届かなかった。

　収益（市場運用分）の押し上げ要因になったのは株式だ。国内株が２兆234億円、外国株も１兆455億円の黒字だった。債券では赤字を計上したものの補った。

　国内債は長期金利の上昇（債券価格の下落）が響き6671億円の損失が出た。外国債も円高進行や米国の金利上昇が重荷になり、398億円のマイナスになった。

　９月末の資産構成は国内株が21.59％、外国株は21.00％だった。国内債は36.15％、外国債が12.51％、短期資産は8.75％になった。

【ＧＰＩＦの資産構成】

　　　　　　　16年９月末　　　６月末 　　　３月末　

国内株式　　　 21.59％　　　21.06％　　　21.75％

外国株式 　 21.00％　　　21.31％　　　22.09％

国内債券　　　　 36.15％　　　39.16％　　　37.55％

外国債券　　　　 12.51％　　　12.95％　　　13.47％   （日経より）

米大統領選の結果からここ最近の株高で運用がプラスになってるのでは。トランプ氏の企業減税・インフラ投資が実現されれば株価にはプラスになる上、円安傾向が続けば日本経済にもプラス。ただ中国経済の不透明さや日銀の物価目標の下方修正、2018年への2％の先延ばしなど株価が振れる懸念材料は胎動している。リスク資産のシフトのポートフォリオもGPIFでも債券から株式へのシフトが見られますが、個人の資産運用でも債権・預貯金から株式・不動産などへのシフトなど参考になる点も大きいのではないのではと思います。

ただ3四半期ぶりの黒字なので、再度株安などになる国内・国外の材料によってはGPIFの運用益が再度マイナスに振れる可能性もある。年金法案の改正や運用益の今後によりさらに自助努力の蓄え、備えが急務となるので引き続き注視が必要ではないでしょうか。

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　新たに受給できるようになるのは、保険料を払った期間が10年以上25年未満の人。受給期間は保険料を納めた期間や免除された期間を合計する。無年金の人の救済につながるが、過去にさかのぼって受け取ることはできない。

　年金額は保険料の納付期間に応じて増える。国民年金の場合、加入期間が10年で月約１万６千円、20年で約３万２千円。40年で満額の約６万５千円と比べて支給額は低い。

　今回の対策は、2015年10月に予定していた消費税率10％への引き上げと同時に実施する予定だったが、安倍政権による増税延期に伴い先延ばしされていた。ただ、受給資格期間を10年に短くしても約26万人が無年金のままだという。

　政府・与党は当初、年金給付の抑制策を盛り込んだ国民年金法改正案との一括審議をめざしていた。ただ、民進党など野党が同法案を「年金カット法案」と位置づけて強く反発。このため両法案を別々に審議していた。年金法改正案は16日の衆院厚生労働委員会で約２週間ぶりに審議を再開した。(日経より)

年金の受給資格が改正で加入期間が10年で月約１万６千円、20年で約３万２千円。40年で満額の約６万５千円。生活ができるできないで考えれば加入期間云々以前に将来への自助努力がますます重要になる。低金利・低運用の時代だからこそ年金や保険、投信以外の運用方法の選択や、運用成績の見直し、改善が将来の生活資金の確保へ必要になってくるのではないかと思います。

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　石井啓一国土交通相は31日、「観光先進国の実現を目指し、（観光振興を）政府一丸となって強力に推進する」とのコメントを発表した。訪日客は13年に初めて1000万人を超え、14年1341万人、15年1974万人と順調に拡大してきた。今年は４月の熊本地震の後、一部で九州旅行を手控える動きが出たが、すぐに持ち直し、通年で過去最高を更新するのは確実な情勢だった。

　１～９月の訪日客の内訳をみると、トップは中国の約500万人で、全体の４分の１を占める。韓国、台湾、香港を含む東アジアで全体の７割に達する。比較的安価なクルーズ船の利用も急増している。１～９月の外国船の寄港は1176回と前年同期比1.5倍だった。

　アジアの旅行需要は中間層の拡大で成長を続ける見通しだ。政府は空港や港湾の容量拡大や外国人向け案内所の設置など受け入れ環境の整備を進める。（日経より）

訪日外国人旅行者数が10月30日までの累計で2000万人を突破。（JNTO発表より）本年中に2400万人を超えそうな勢いですが、爆買いよりコト消費へのシフトといった消費動向の変化や、地方都市への広がりなどがある。訪日観光客が増え続ける中で民泊要件の緩和など、不動産の収益性の多様化が進むことで地価などへ今後大きく影響が出てくるのではないかと思います。

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　全国1719市町村のうち82.5％にあたる1419市町村で人口が減少した。15～64歳の生産年齢人口は474万人減り7628万人。総人口に占める65歳以上の高齢者の比率は26.6％と「４人に１人」を超えた。イタリア（22.4％）やドイツ（21.2％）より高く世界最高水準だ。

　世帯数は5344万世帯で149万世帯増加した。単身世帯が増加しているため。東京都の１世帯当たり人員は1.99人となり、比較可能な1970年以降で初めて２人を下回った。(日経より)

総人口が減少。2012年をピークに減少に転じているが、世帯数の増加や人口の増加しているエリアはごくわずか。

人口が減少に転じている分、空き家などが今後さらに増加することも想定されていますが、世帯数の増加の背景には、晩婚化や未婚率、離婚率の上昇が背景にありこの傾向は今後も続く予測となっている。

賃貸経営を考えるうえで、人口動態は重要で東京都の人口(東京都のHP)にもありますが、継続して増加しているエリアと、人口が減少し都市の平均年齢が増加していくエリアとの二極化が顕著になっている。

立地と併せて、生活利便性や交通利便性など『どこで』『どのような』不動産投資を行うのかによって、将来の金持ち大家になるか、貧乏大家になるかの岐路に立っていると考えます。

弊社セミナーなどでも詳しく解説しておりますので、セミナーや個別相談会へ是非ご参加ください。

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民泊の最低宿泊日数が「2泊3日」に。個人の空き部屋で今後広がりを見せそうですが、マンションの場合管理規約での民泊が可能かを確認が必要。一部の特区のみならず、エリアや「2泊3日」などの規制緩和で収益性が高まるないし賃貸経営以外の収益の多様化が進むことで、不動産価格や地価に大きく今後影響が出てくるのではないかと思います。

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