<![CDATA[不動産投資の最新情報は週刊アルプレイス]]> http://alplace.co.jp/blog/ Wed, 29 Mar 2017 00:47:29 +0900 Fri, 23 Dec 2016 16:41:05 +0900 CMS Blue Monkey http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss <![CDATA[社会保障 踏み込み不足 17年度予算案、高齢者も負担増 年金、抜本策は遠く]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/12/23/882

2017年度予算編成の焦点だった社会保障分野では、自然増を5000億円に抑えるという目標をひとまずクリアした。一定の所得がある高齢者の自己負担も引き上げ、医療などの適正化へ一歩前進だ。ただ抑制目標の辻つま合わせに終始して年金の支給開始年齢引き上げなどの抜本改革は素通りした。日本の社会保障に欠かせない「自助」の理念は深まらなかった。

 

 政府は財政再建に向けて、2016~18年度の3年間の社会保障費の伸びを1.5兆円に抑える目標を掲げている。高齢化に伴うどうしても避けられない伸びの範囲に支出を抑制する狙いだ。来年度予算編成では今夏の概算要求段階で6400億円だった自然増を、1400億円圧縮する必要があった。これを医療で950億円、介護で450億円抑えて達成した。

 今回の特徴は現役世代だけでなく一定の所得がある高齢者にも、支払い能力に応じた負担を求めた点だ。

 医療費の自己負担を和らげる高額療養費制度の見直しでは、70歳以上の中・高所得者の自己負担の上限額の段階的な引き上げを決めた。

 まず来年8月に年収370万円以上の人の外来医療費の上限を、現行の月4万4400円から5万7600円に引き上げる。住民税が課税される年収370万円未満の高齢者の上限も月2000円引き上げて、1万4000円にする。18年度にはさらに上げ幅を拡大する。こうした対策で来年度は220億円の歳出を抑えた。

 制度創設の08年度以来続いていた後期高齢者の保険料軽減の特例にも手をつけた。74歳まで夫や子どもに扶養されていた高齢者の保険料の軽減率を、現行の9割から来年4月に7割に下げる。年収153万~211万円の高齢者向けの保険料軽減率も下げるなどして、190億円の国費を抑えた。

 一方で所得が高い現役世代にも負担を求めている。介護保険料を収入に連動して増やしたり減らしたりする「総報酬割」を来年8月から4年かけて段階的に導入。収入が多い大企業に勤めるサラリーマンの保険料を引き上げる。その代わりに来年度、440億円の国費を圧縮する。

 高齢者の負担増に切り込んだことは、社会保障費の抑制に向けて評価できる。ただ患者負担の引き上げで国費を節約する対策が多く、医療や介護の保険給付範囲の見直しなど支出そのものを抑える視点は足りない。

 待機児童対策や介護離職ゼロを進めるため、保育士と介護士の給料を上げる費用として新たに約1000億円を充てた。

 その財源は主に、国から雇用保険向けに繰り入れるお金を約1000億円減らして調達した。この国庫負担の引き下げは3年限定で、恒久財源とはいえない。財務省幹部も「3年後に新たな財源を見つける必要がある」と指摘する。

 社会保障費の自然増抑制を目指した予算編成は今回で2年目だが、帳尻合わせに終始する弊害も目立ってきた。特に与党内からは「自然増が5000億円に収まりさえすれば、それ以上改革は必要ない」(公明党幹部)との声が強まっている。

 今回の議論でも介護度が軽い人向けのサービスを介護保険から外す案や、医療機関での受診時定額負担は早々と見送りが決まった。政府の財政健全化の工程表では、年金支給開始年齢の引き上げも検討対象だが、議論すら始まっていない。

 経済界からは「社会保障などの将来不安を払拭しなければ、賃上げをしても個人消費にはつながらない」との声が上がる。数字合わせを超えた社会保障改革に踏み出せるかが、アベノミクスの好循環を再起動できるかの岐路にもなる。(日経より)

社会保障費の増加は今後も続く。年金・医療・介護の費用が大きくなればなるほど現役世代の負担増は避けられない。将来の医療費や介護費の負担増や年金の支給開始年齢の引き上げや、支給額の減額を「想定の範囲内」のことと考えて、何をすべきかを考え「実行する」ことがますます重要になるのではと思います。

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Fri, 23 Dec 2016 16:41:05 +0900
<![CDATA[年金額、3年ぶり引き下げへ 17年度]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/12/23/881 2017年度に支給される年金額が引き下げられる見通しとなった。改定の指標となる物価が下落しているため。引き下げは14年度以来、3年ぶり。改定された年金額による支払いは来年6月に支給される4月分からとなる。

 消費者物価指数(CPI)は今年の1~10月の平均で0.2%程度のマイナスとなっている。厚生労働省は11月と12月のCPIを見極めた上で、来年1月下旬に来年度の年金額を確定する。

 支給水準の伸びを自動的に抑制する「マクロ経済スライド」は物価上昇が前提のため、今回は発動されない見通しだ。

 年金給付を巡っては、年金額を今より抑える新しいルールを盛り込んだ改正国民年金法が12月に成立した。将来の年金額を確保するために、現役世代の賃金が下がったときには高齢者が受け取る年金額も減らすのが特徴だ。(日経より)

年金が引き下げへ。現役世代の人ほど将来の生活資金を確保していかなくては老後資金の枯渇から下流老人、老後破綻に陥るリスクがますます高まっている。

株式や外貨、投資信託、不動産投資など個人での運用次第で老後の生活が変わる。弊社セミナールームにて不動産投資についてのセミナーや、個別相談を行っておりますのでご検討の方はぜひご参加ください。

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Fri, 23 Dec 2016 16:11:28 +0900
<![CDATA[年金給付、抑制へ一歩 改正年金法が成立]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/12/16/880  年金の給付をいまより抑える新しいルールを盛り込んだ改正国民年金法が14日、成立した。現役世代の賃金が下がったときに、高齢者が受け取る年金の額も減るのが特徴だ。将来世代の年金を確保するための改革だが、課題はなお多い。

 改正法の柱は2つある。1つは賃金や物価の変動に合わせて年金の支給額を増やしたり減らしたりする「賃金・物価スライド」の見直しだ。

 日本の年金は高齢者がもらう分を、その時代の現役で働く世代が賃金から支払う保険料や積立金などで賄う「仕送り方式」を採っている。賃金が下がればその分、現役世代の負担は重くなる。

 しかし、いまは賃金が下がっても物価が上がったときには、年金の額を据え置いている。賃金の下がり方が物価より大きい場合も、物価に合わせて年金額を変えている。

 これを2021年4月から、賃金の下落に合わせて支給額を減らす新しい仕組みに切り替える。現役世代が賃金の下落で保険料を負担する能力が落ちた場合、それに応じて高齢者の年金も減らして痛みを分かち合うようにする考え方だ。

 改正法のもう一つの柱は、年金支給額の伸びを賃金や物価の上昇分より抑える「マクロ経済スライド」の見直しだ。

 04年に導入したマクロ経済スライドは少子高齢化で保険料を納める現役世代が減るのに合わせ、物価や賃金が伸びている間は毎年およそ1%ずつ年金額を抑えて制度の持続性を高める仕組みだ。

 物価が下落しているデフレ下では適用しないため、過去に発動した例は15年度の1回しかない。

 政府は年金制度を長持ちさせるためには、年金額が現役世代の給料に占める割合である所得代替率を50%程度まで落とす必要があるとみている。だが、年金の抑制が進まなかったため、足元の所得代替率は6割を超す。

 今回の改正では、物価が下落している局面では年金支給額の抑制を凍結する代わりに、物価が上昇に転じたときには18年度から複数年分まとめて抑制できるようにする。

 もっとも、物価が下がり続けている局面では発動できないことに変わりはない。物価の下落に歯止めがかからなければ、発動できなかった抑制分がたまる一方となる事態も考えられる。大和総研の鈴木準主席研究員は「経済情勢に関係なく、毎年給付額を少しずつ抑えられる仕組みが望ましい」と指摘する。

 改正法には、来年4月から中小企業のパートタイム労働者などが労使で合意すれば厚生年金に加入できるようになる項目も盛り込まれた。公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)のガバナンスも強化する。理事長と外部有識者で構成し、重要事項を決定する経営委員会を設ける。(日経より)

年金支給額をさらに抑制へ。物価が上下しても賃金が下がれば年金支給額も下がる。制度の持続可能性は高まったように見えますが、今後増えるであろう社会保障費の増加やGPIFの運用次第ではさらに減額へ踏み込まざるを得ない。年金に頼らずに、株や外貨、債券、不動産投資など個々での現役時の運用で老後の生活資金が大きく変わる時代にますますシフトしてきているのではないかと実感している方も多いと思います。60歳、65歳以降の生活資金やマネープランを一度見直して、①老後いくらの年金が貰えるのか ②平均寿命までの生活資金はいくら必要なのか ③不足部分をどのように運用するのか を考え、実行していくことが重要ではないかと思います。

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Fri, 16 Dec 2016 15:00:00 +0900
<![CDATA[住商、19年度までに不動産2000億円投資 中規模ビル再参入]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/12/04/879 住友商事は2020年3月期までに計2000億円を国内外で不動産事業に投資する。東京都内で中規模なビル開発に再参入するほか、物流施設やマンションを増やす。国内は都心を中心に安定収益が見込め、中間層が増えるアジアも伸びしろが大きいと判断した。祖業でありノウハウの蓄積もある不動産事業を再び拡大し、低迷する資源事業を収益面で補う。

 住商は東京都千代田区のテラススクエアなど延べ床面積が数万平方メートルの大規模オフィスビルを手掛けている。中規模オフィスビル事業は08年のリーマン・ショックを受けて開発を止めていたが、供給を再開する。

 来年1月に港区で竣工させるビル1棟を皮切りに17~18年に千代田区でも4棟と計5棟を開業する。事業費は合計で約250億円。20年の東京五輪後の不動産市況は不透明だが都心のオフィス需要は底堅いとみている。

 中規模オフィスビルはおおむね8階から12階建ての物件で延べ床面積は2千~4千平方メートル台。着工から1年半ほどで竣工するため、1万平方メートルを超える大規模ビルに比べて資金を回収しやすいという。売却や賃料で安定収益を見込む。商業施設は集客が見込みやすい駅前や繁華街の施設に絞って開発を進める。

 物流施設は17~18年に計500億円の総事業費で首都圏や関西圏に3カ所を開業する。合計7カ所に増える。インターネット通販の広がりで伸びる物流需要を取り込む。海外ではインドで約430戸のマンション開発に参画するほか、インドネシアへの参入も計画している。経済成長で増える富裕層や中間層の需要を見込んでいる。

 不動産の総資産は16年3月期末で4400億円。物件の売却で資産を入れ替えながら、4年間の投資により5割増の6500億円に引き上げる。このうち海外の資産は2倍の1000億円を目指す。直近は国内外の不動産資産が10年間で1000億円の増加にとどまっていた。

 投資規模を年額500億円程度と大幅に増やすほか、ファンドや不動産投資信託(REIT)など外部資金も活用し、住商が管理する不動産物件を一気に広げる。不動産の純利益は年間150億~200億円で推移しており、20年3月期に200億円以上を目指す。

 住商は1919年に設立した大阪の不動産会社が母体。大手商社の中では「建物の企画開発を自社で手掛けるのが強み」(東野博一生活資材・不動産本部長)としている。「資源事業の低迷で収益の安定感が揺らいでいる」(証券アナリスト)と指摘されており、かねて知見を持つ不動産事業の比重を増やしていく。(日経より)

大手商社も不動産投資を増やす。三菱、三井など大手町、丸ノ内、日本橋エリアの再開発や今後の計画を発表していますが、個人投資家としても東京都心部での不動産投資を増やしていくことで再開発によるエリアの利便性向上、賃貸需要の増加による賃料の増加や資産価値の向上につながる。不動産投資は持つ事、取り組む事がゴールではなくエリアの発展による賃貸需要の増加が見込める2手先、3手先を見据えた投資が重要になるのではないでしょうか。

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Sun, 04 Dec 2016 09:45:00 +0900
<![CDATA[関電、不動産投資2.2倍 首都圏開発進める]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/12/03/878 関西電力は首都圏で不動産事業を強化する。大型複合ビルの開発を進め、2019年3月期までに所有するビル数を6棟から10棟に増やす。分譲マンションや住宅の販売戸数も今期見込み比25%増の1千戸規模を目指す。今後3年間の総投資額は過去3年間の2.2倍となる1500億円を計画する。4月の電力小売りの完全自由化を受け事業環境は厳しくなっており、収益源の多様化を急ぐ。

 不動産事業を担う関電不動産開発(大阪市)は首都圏で大型物件の選定を進めており、千代田区や港区など東京都心で複数の大型複合ビルを建設する。投資額が数百億円規模となる高額物件も建てる。電力会社のノウハウを生かし、電力消費量を抑えられるシステムなどを採用する。

 15年に完成した東京・京橋のビルでは、照明や空調に人検知センサーなどを活用し、ビルエネルギー管理システム(BEMS)で電力消費量を見える化した。テナントごとに助言シートを配るなどして、電力会社ならではのきめ細かいアドバイスで省エネを支援している。パナホームなどと計画している神奈川県茅ケ崎市のパナソニック工場跡地のマンションプロジェクトでも省エネ設備の導入を進める予定だ。

 関電不動産開発は5月に千代田区の皇居近くで地上12階建てのオフィスビルを購入した。「20年の東京五輪に向けて、東京都心部では安定して賃貸収益が見込める」(中森朝明社長)と判断、大型投資に踏み切る。

 住宅事業も強化する。地盤の関西以外でも未利用の用地を探しており、分譲マンションなどの建設を加速する。安定的な収益が見込める賃貸マンションは21年3月期までに16年3月期比3割増の4400戸に増やす方針だ。

 関電の16年3月期の連結売上高3兆2459億円のうち不動産事業は3%。19年3月期までに売上高を16年3月期比11%増の1000億円、経常利益を36%増の150億円に引き上げる。長期的には10年後の26年3月期までに不動産事業で経常利益を300億円に伸ばし全体の経常利益の1割程度を確保したい考えだ。

 電力に加え、来年4月には都市ガスの小売りも完全自由化される。競争激化を受けて、大手の電力・ガス各社は収益源の多様化に向けて不動産事業に力を入れている。

 中部電力はグループ会社に不動産管理や仲介を手掛ける中電不動産(名古屋市)をもつ。同社は名古屋市中心部の商業ビルなどを所有しているほか、最近では分譲マンション販売に力を入れている。東京ガスも三井不動産、三菱地所と連携し、JR田町駅東口の大規模複合施設の開発を進めている。今後は江東区の豊洲埠頭地区や支店の跡地を利用・活用しながら不動産事業を拡大する方針だ。

(日経より)

大手電力会社も首都圏の不動産投資を増やす。東京都心部を中心とした継続的な雇用増、賃金増を背景に人口が大幅に流入しているため需要に対して供給が不足しているが、地価・建築費・人件費などから新築マンション価格が高い。相対的に築浅物件の賃料の割安さや価格の取り組みやすさ、再販しやすさ、空室期間のなさが際立つ。個人投資家の方でも収益源の多様化や将来へ向けての安定収入への投資は参考になる点が多いのではと思います。

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Sat, 03 Dec 2016 12:00:00 +0900
<![CDATA[GPIF運用益2兆3746億円 7~9月、3四半期ぶり黒字]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/11/25/877 公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が25日発表した2016年7~9月期の運用実績は、2兆3746億円の黒字になった。黒字は3四半期ぶり。6月の英国の欧州連合(EU)離脱問題などによる混乱が終息し、国内外の株式相場が回復した。4~6月期は14年10月に資産構成に占める株式の比率を2倍に増やして以降の累積で1兆962億円の赤字となったが、7~9月期は再び黒字転換した格好だ。

GPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)の看板=東京・虎ノ門

 9月末時点の運用資産は132兆751億円で、7~9月期の運用利回りはプラス1.84%だった。運用資産は6月末(129兆7012億円)より増加したものの、3月末(134兆7475億円)には届かなかった。

 収益(市場運用分)の押し上げ要因になったのは株式だ。国内株が2兆234億円、外国株も1兆455億円の黒字だった。債券では赤字を計上したものの補った。

 国内債は長期金利の上昇(債券価格の下落)が響き6671億円の損失が出た。外国債も円高進行や米国の金利上昇が重荷になり、398億円のマイナスになった。

 9月末の資産構成は国内株が21.59%、外国株は21.00%だった。国内債は36.15%、外国債が12.51%、短期資産は8.75%になった。

 

【GPIFの資産構成】

       16年9月末   6月末    3月末 

国内株式    21.59%   21.06%   21.75%

外国株式   21.00%   21.31%   22.09%

国内債券     36.15%   39.16%   37.55%

外国債券     12.51%   12.95%   13.47%   (日経より)

米大統領選の結果からここ最近の株高で運用がプラスになってるのでは。トランプ氏の企業減税・インフラ投資が実現されれば株価にはプラスになる上、円安傾向が続けば日本経済にもプラス。ただ中国経済の不透明さや日銀の物価目標の下方修正、2018年への2%の先延ばしなど株価が振れる懸念材料は胎動している。リスク資産のシフトのポートフォリオもGPIFでも債券から株式へのシフトが見られますが、個人の資産運用でも債権・預貯金から株式・不動産などへのシフトなど参考になる点も大きいのではないのではと思います。

ただ3四半期ぶりの黒字なので、再度株安などになる国内・国外の材料によってはGPIFの運用益が再度マイナスに振れる可能性もある。年金法案の改正や運用益の今後によりさらに自助努力の蓄え、備えが急務となるので引き続き注視が必要ではないでしょうか。

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Fri, 25 Nov 2016 17:43:32 +0900
<![CDATA[年金受給資格、納付10年に短縮 改正法成立]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/11/16/876  年金の受給資格を得るために必要な保険料の納付期間を25年から10年に短縮する改正年金機能強化法が16日午前の参院本会議で、全会一致で可決、成立した。改正法は来年8月に施行され、10月から約64万人が新たに年金を受けられるようになる見通し。受給には本人か代理人が年金事務所に請求書を提出する必要がある。

 新たに受給できるようになるのは、保険料を払った期間が10年以上25年未満の人。受給期間は保険料を納めた期間や免除された期間を合計する。無年金の人の救済につながるが、過去にさかのぼって受け取ることはできない。

 年金額は保険料の納付期間に応じて増える。国民年金の場合、加入期間が10年で月約1万6千円、20年で約3万2千円。40年で満額の約6万5千円と比べて支給額は低い。

 今回の対策は、2015年10月に予定していた消費税率10%への引き上げと同時に実施する予定だったが、安倍政権による増税延期に伴い先延ばしされていた。ただ、受給資格期間を10年に短くしても約26万人が無年金のままだという。

 政府・与党は当初、年金給付の抑制策を盛り込んだ国民年金法改正案との一括審議をめざしていた。ただ、民進党など野党が同法案を「年金カット法案」と位置づけて強く反発。このため両法案を別々に審議していた。年金法改正案は16日の衆院厚生労働委員会で約2週間ぶりに審議を再開した。(日経より)

年金の受給資格が改正で加入期間が10年で月約1万6千円、20年で約3万2千円。40年で満額の約6万5千円。生活ができるできないで考えれば加入期間云々以前に将来への自助努力がますます重要になる。低金利・低運用の時代だからこそ年金や保険、投信以外の運用方法の選択や、運用成績の見直し、改善が将来の生活資金の確保へ必要になってくるのではないかと思います。

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Wed, 16 Nov 2016 16:42:24 +0900
<![CDATA[訪日客、初の年間2000万人突破 観光庁]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/10/31/874 観光庁は31日午前、2016年の訪日外国人観光客が30日に2000万人を超えたと発表した。年間での2000万人突破は初めて。中国、韓国、台湾などアジアからの訪日客が伸びをけん引し、クルーズ船の寄港拡大も寄与した。11~12月の訪日客を加えて通年では2400万人程度に達する可能性がある。政府が20年の目標に掲げる訪日客4000万人に向けて弾みとなりそうだ。

 石井啓一国土交通相は31日、「観光先進国の実現を目指し、(観光振興を)政府一丸となって強力に推進する」とのコメントを発表した。訪日客は13年に初めて1000万人を超え、14年1341万人、15年1974万人と順調に拡大してきた。今年は4月の熊本地震の後、一部で九州旅行を手控える動きが出たが、すぐに持ち直し、通年で過去最高を更新するのは確実な情勢だった。

 1~9月の訪日客の内訳をみると、トップは中国の約500万人で、全体の4分の1を占める。韓国、台湾、香港を含む東アジアで全体の7割に達する。比較的安価なクルーズ船の利用も急増している。1~9月の外国船の寄港は1176回と前年同期比1.5倍だった。

 アジアの旅行需要は中間層の拡大で成長を続ける見通しだ。政府は空港や港湾の容量拡大や外国人向け案内所の設置など受け入れ環境の整備を進める。(日経より)

訪日外国人旅行者数が10月30日までの累計で2000万人を突破。(JNTO発表より)本年中に2400万人を超えそうな勢いですが、爆買いよりコト消費へのシフトといった消費動向の変化や、地方都市への広がりなどがある。訪日観光客が増え続ける中で民泊要件の緩和など、不動産の収益性の多様化が進むことで地価などへ今後大きく影響が出てくるのではないかと思います。

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Mon, 31 Oct 2016 16:00:00 +0900
<![CDATA[日本の人口、96万人減の1億2709万人 15年国勢調査]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/10/26/873 総務省は26日、2015年国勢調査の確定値を公表した。日本の総人口は1億2709万5000人で、10年の前回調査と比べ96万3000人減った。日本人に限ると107万人減の1億2428万4000人。日本在住の外国人は10万人増加し175万人となった。

 全国1719市町村のうち82.5%にあたる1419市町村で人口が減少した。15~64歳の生産年齢人口は474万人減り7628万人。総人口に占める65歳以上の高齢者の比率は26.6%と「4人に1人」を超えた。イタリア(22.4%)やドイツ(21.2%)より高く世界最高水準だ。

 世帯数は5344万世帯で149万世帯増加した。単身世帯が増加しているため。東京都の1世帯当たり人員は1.99人となり、比較可能な1970年以降で初めて2人を下回った。(日経より)

総人口が減少。2012年をピークに減少に転じているが、世帯数の増加や人口の増加しているエリアはごくわずか。

人口が減少に転じている分、空き家などが今後さらに増加することも想定されていますが、世帯数の増加の背景には、晩婚化や未婚率、離婚率の上昇が背景にありこの傾向は今後も続く予測となっている。

賃貸経営を考えるうえで、人口動態は重要で東京都の人口(東京都のHP)にもありますが、継続して増加しているエリアと、人口が減少し都市の平均年齢が増加していくエリアとの二極化が顕著になっている。

立地と併せて、生活利便性や交通利便性など『どこで』『どのような』不動産投資を行うのかによって、将来の金持ち大家になるか、貧乏大家になるかの岐路に立っていると考えます。

弊社セミナーなどでも詳しく解説しておりますので、セミナーや個別相談会へ是非ご参加ください。

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Wed, 26 Oct 2016 19:51:38 +0900
<![CDATA[特区民泊「2泊3日」から 政令改正を閣議決定]]> http://alplace.co.jp/blog/2016/10/25/875 政府は25日の閣議で、国家戦略特区で一般住宅に旅行客を有料で泊める民泊について、最低宿泊日数を「6泊7日以上」から「2泊3日以上」に短縮する政令改正を決めた。31日付で施行する。短期滞在を認めて企業などの民泊事業への参入を促す狙いだ。(日経より)

民泊の最低宿泊日数が「2泊3日」に。個人の空き部屋で今後広がりを見せそうですが、マンションの場合管理規約での民泊が可能かを確認が必要。一部の特区のみならず、エリアや「2泊3日」などの規制緩和で収益性が高まるないし賃貸経営以外の収益の多様化が進むことで、不動産価格や地価に大きく今後影響が出てくるのではないかと思います。

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Tue, 25 Oct 2016 17:00:00 +0900