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2015/09/17

東京都心、伸び率拡大 基準地価3年連続上昇 商業施設・ホテルがけん引

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不動産投資の最新情報は週刊アルプレイス

東京都は16日、2015年の基準地価(7月1日時点)を発表した。全用途平均で前年に比べて2.0%上がった。プラス幅は0.2ポイント拡大し、3年連続の上昇となった。中央区や港区などの都心部では外国人観光客の来店効果で商業施設やホテルが好調。一方で、多摩地域ではマンション供給の一服感などから住宅地を中心に地価の伸びが縮小している。

地価の上昇率が高かった表参道交差点付近は多くの人が行き交う

地価の上昇率が高かった表参道交差点付近は多くの人が行き交う

 
 

 都内の調査地点は1268。このうち調査対象を変えた34を除くと、比較可能な地点の85%にあたる1053で地価が上がった。横ばいは116、下落は65で昨年の43を上回った。

 上昇率が最も高かったのは港区南青山5丁目の20.2%。表参道の交差点に近く、周辺には海外の高級ブランド店が立ち並ぶ。外国人客の来店が目立ち、周辺の表参道ヒルズでも免税売り上げが前年の約3倍に伸びている。

 地価の最高値を付けたのは前年同様に中央区銀座2丁目の明治屋銀座ビル。1平方メートル当たり2640万円で、16.8%上昇した。銀座も外国人客による効果が押し上げ要因になった。

 三井不動産が東銀座に14年12月にオープンした「ミレニアム 三井ガーデンホテル東京」(東京・中央)は利用者の約8割が外国人で、高い稼働率を維持している。東急不動産が数寄屋橋交差点付近で16年3月に開業する商業施設(同)も、外国人客を意識してロッテの免税店が入る。

 住宅地では千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区の変動率が4.2%と、前年を0.1ポイント上回った。野村不動産など4社が手掛けた新宿御苑前の「トミヒサクロス」(東京・新宿)は9月から入居を開始。坪単価は約330万円で、販売した992戸は即日完売した。

 品川区や豊島区など都心にアクセスがいい地域でも住宅地の地価は上昇している。5.8%上がった品川区の目黒駅前にできる「ブリリアタワーズ目黒」は販売分661戸に対して2万件を超える問い合わせがあった。最高価格が4億円を超す超高級物件だが、7月の第1期販売分495戸は即日完売した。

 一方で多摩地域(26市3町1村)は上昇率に一服感が出ている。全用途では前年の1.0%から0.2ポイント下がり0.8%に。住宅地が0.3ポイント低下の0.7%になったことが影響した。住宅地の変動率が1.0%以上だったのは前年の19から9自治体にまで減った。

 不動産調査会社の東京カンテイ(東京・品川)によると、15年1~6月に売り出された多摩地域の新築分譲マンションは約2380戸。年間で約4600戸と、ここ数年では低水準だった前年と同様に推移している。ただ、坪単価は218万円にのぼり、5年間で20万円ほど上昇した。

 多摩地域では利便性が良く高額物件が売れる吉祥寺や立川に開発が集中。それ以外の地域では住宅の供給が減速し、地価を押し下げている。現時点で17年4月に予定される消費増税の住宅に関する優遇措置が決まっていないため販売状況が見通せない面もある。来年以降の供給が今後の地価動向を左右する見込みだ。(日経より)

主に都心6区(千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京)を中心として、城東、城北、城南、城西の17区の住宅地地価3.0%の上昇。新築マンションにおいては上記にもありますが、都心部坪300万後半から目黒の物件においては坪600万以上。地価上昇、建築資材高、人件費上昇が価格上昇の背景ですが、反面表面収益利回り(年間賃料÷物件価格×100)では2%後半から3%半ばになるなど利回りが低下するなかいかに収益性や持続可能性の高い物件を取得するか?や今後増やしていくマネジメントが重要です。優良物件の取得を検討の方は下記フォームより、セミナー・個別相談会へご参加ください。

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